漫长的归途：审视全球住房可负担性危机

长期的供需失衡、高企的抵押贷款利率以及不断上升的持有成本，正在令许多市场的住房可负担性承压——这是一个需要本地化解决方案的全球性问题。

全球市场的住房可负担性已达到关键拐点。长期供需失衡等因素正在推高房价，为房主带来正向财富效应，却加剧了购房者的困难。"住房可负担性仍然是疫情后生活成本方面最持久的挑战，拥有住房越来越遥不可及，"摩根大通全球研究主席Joyce Chang表示。

这些问题在美国和国际市场如何演变——缓解是否在望？

"住房可负担性仍然是疫情后生活成本方面最持久的挑战，拥有住房越来越遥不可及。"

过去十年，美国和OECD国家的实际房价已上涨。

美国的住房可负担性处于历史低位

尽管财富增长前所未有，美国的住房可负担性仍处于2008全球金融危机以来的最低水平。亚特兰大联储的住房拥有可负担性监测（HOAM）显示，在美国购买一套中位价位的住房需要43%的家庭收入中位数——显著高于传统上被视为可负担的30%门槛。2025,，在全国387个大都市区中，有169个地区购买中位价住房所需的收入超过$100,000，而2020仅有31个大都市区达到这一水平。

"在大多数主要大都市区，拥有住房仍然比租房更昂贵，而可负担性限制对首次购房者和-35岁以下购房者的打击最为严重，"摩根大通经济学家Bennett Parrish指出。虽然2026,第二季度全国住房拥有率为65%，但-35岁以下群体的住房拥有率仅为35.2%。

这主要归因于美国住房市场长期的供需失衡，而某些地区的失衡更为严重。"待售库存稀缺以及缓慢且不均衡的建筑业复苏，使可负担性持续紧张，并继续将许多首次购房者挤出市场。供应仅小幅增加，而需求在整个2025,期间保持低迷，使失衡持续到2026,，"Chang表示。"但存在显著的区域差异——例如，房价在 西海岸 和部分阳光地带下跌最多，疫情期间的建设在这些地区留下了过剩的新房库存。"

抵押贷款利率仍高于6%，通过所谓的"锁定效应"加剧了可负担性冲击：现有低利率的房主几乎没有动力出售，因为购买新房将需要承担显著更高的融资成本。这反过来又使现有供应无法进入市场。"展望未来，我们预计10年期美国国债收益率将在2026,年底达到5.05%，而30年期固定抵押贷款平均利率已飙升至近7%，"摩根大通全球利率策略主管Jay Barry指出。

除抵押贷款利率外，不断上升的非抵押贷款成本也在加重持有负担。过去二十年，保险费用增速超过通胀，反映了自然灾害风险敞口加大、维修和重建成本上升、供应链中断以及人口持续向灾害易发地区迁移。2025,，平均年度财产保险支付额上升6.6%，创下历史新高。"与20年前以相同抵押贷款利率购房的家庭相比，首次购房者现在面临的经通胀调整后的持有成本要高得多，"Chang表示。

总体而言，预计美国房价在可预见的未来将维持高位。"我们预计2026房价整体持平，并在2027,上涨3%，"摩根大通证券化产品研究主管John Sim表示。

据亚特兰大联储，目前在美国拥有中位价住房需要43%的家庭收入中位数。此外，可负担性指数在6月达到69.1，表明住房高度难以负担。

虽然随着新的多户住宅供应改善，美国租赁市场正从历史紧张状况中缓解，但这并未转化为广泛的 可负担性 改善。美联储报告称，23%的租房者在过去一年中曾拖欠租金，较2021上升6个百分点。

与待售市场一样，租金趋势因地区而异：

• 阳光地带：凤凰城正经历租赁房产供应过剩，尤其是疫情期间繁荣期建造的新高端公寓库存。奥斯汀的租金降幅在主要大都市区中最大；租金中位数同比下降5.1%，较其2022高点低超过20%。
• 西海岸：相比之下，湾区租金涨幅最强。旧金山和圣何塞的租金同比分别上涨6.3%和5.4%，受AI驱动的高薪技术岗位扩张支撑。

总体而言，美国租赁住房在各收入阶层中仍难以负担。据哈佛大学联合住房研究中心（JCHS），新单元建设成本上升以及现有单元租金上涨，已使租金分布整体上移。与此同时，受住房可负担性挑战所阻的消费者继续支撑租赁需求。"虽然各州和城市正在放松监管——包括分区改革——以增加供应，但租金涨幅仍超过收入增长，"Chang指出。

可负担住房已成为美国的一个关键政治议题，为解决这一危机正在采取更多政策行动。这些行动包括：

• 21世纪ROAD to Housing Act：该立法于2026,月成为法律，获得了两党的广泛支持，包含超过40项旨在提升住房可负担性的条款，例如禁止大型机构投资者购买独栋住宅。
• 购买机构抵押贷款支持证券（MBS）：特朗普政府发布指令，要求政府支持企业（GSE）房利美和房地美购买$200亿美元的机构MBS，旨在降低利率。

尽管ROAD to Housing Act的通过是重要的第一步，但人们对其执行、资金和范围存在担忧。许多条款仍需要各机构制定规则、提供指导、开展研究并启动新项目——这些工作可能需要12至24个月甚至更长时间。此外，该一揽子计划并未包含专项拨款，因其设计初衷是不增加赤字；许多条款依赖于国会未来的拨款。该法案也未推翻地方分区法规，将分区决策留给各州和地方社区，而非联邦政府。

“虽然ROAD to Housing Act采取措施减轻监管负担并改善抵押贷款准入，但我们认为当前行动不会在短期内显著改变供应动态、降低房价或降低抵押贷款利率，”摩根大通战略研究团队的Mohammed Hossain表示。“其有效性将取决于各机构、国会以及州和地方合作伙伴的后续落实。”

同样，鉴于需要大量购买才能实质性影响利率，GSE指令迄今影响甚微。“我们仍对通过房利美和房地美的政策变化来降低抵押贷款利率的提议持怀疑态度。这不太可能为抵押贷款借款人提供显著缓解，因为高企的国债收益率——抵押贷款利率的主要基准——使得抵押贷款利率难以降至6%以下，”Chang表示。

“此外，GSE从其留存收益中可动用的现金有限，使其难以自行将抵押贷款利率推低至6%以下，”摩根大通机构MBS研究主管Nick Maciunas补充道。

在公共领域之外，私营部门也在采取行动。例如，JPMorganChase最近宣布对其美国梦计划进行新的$750亿美元投资，用于可负担住房。“这强化了我们的观点，即政策解决方案将越来越多地由主权国家、行业和企业共同形成，”Chang表示。

JPMorganChase的美国梦计划于2026,月启动，包含$750亿美元的投资，旨在增加美国住房供应并支持住房所有权。这笔将在2035,期间部署的资金，将用于为1,000,000套可负担住房提供融资，并帮助500,000名客户（包括200,000名首次购房者）购买住房。

在美国之外，住房可负担性危机在很大程度上是一个全球现象，各市场正在应对需要本地化解决方案的不同问题。

尽管可负担住房份额下降，印度住房周期仍被高端需求推高。7月，印度前七大市场的住房销售价值同比上涨16%（按12个月滚动计算，同比上涨7%）。

“富裕的国内买家和非居民印度社区继续推动对大型住宅和更高质量生活方式产品的需求。高端市场仍然是顶级开发商供应的支柱，而超豪华和高端层级的表现超出其历史权重，”摩根大通负责印度金融和房地产业的Gaurav Khandelwal表示。

在另一端，由于印度八大城市土地价值上涨和建筑成本高企，可负担住房在整体活动中的份额可能会进一步萎缩。新可负担住房已降至总推出量的仅6%，低于2018年的52%。此外，预算买家的EMI与收入比率（等额月供，即债务支付占收入的份额）已从43%上升至60%，表明可负担住房对低收入群体而言正变得更加遥不可及。

澳大利亚住房市场正在放缓，其影响体现在成交量下降、价格走弱以及所有权构成逐步转变。

“住房政策对负扣税的改变——不再允许租赁房产损失抵扣其他应税收入——削弱了房地产市场情绪，并推低了拍卖清盘率，而拍卖清盘率历史上是房价增长的强信号，”摩根大通经济学家Tom Kennedy解释道。“这一改革应会降低对现房的支付意愿，并逐步将需求从投资者转向首次购房者。”

在租赁市场，新单元的供应管道已增强，已在建设中的住宅数量有所上升。此外，净海外移民较疫情后峰值下降了超过40%。综合来看，这些因素应有助于缓解住宅租金的上行压力。

“总体而言，与2022,年的周期性峰值相比，澳大利亚住房市场正进入一个更为低迷的阶段，可负担性压力、利率上升和税收不确定性缩小了买家群体，”Kennedy补充道。

加拿大住房复苏持续被推迟，高企的固定抵押贷款利率和建筑成本拖累了市场活动。加拿大房地产协会近期下调了其2026房屋销售展望，并预计全国平均房价将同比上涨1%，反映出上半年的疲软。

可负担性压力和有限的供应不仅制约着潜在购房者和租房者，也制约着更广泛的房地产市场。为此，近期已出台政策调整和政府举措以促进可负担住房。例如，联邦政府推出的“加拿大建房计划”优先采用预制和模块化建筑等创新建筑技术，以缩短交付周期、降低单位成本并缓解劳动力限制，这有望提高供应的可扩展性。

中国房地产市场仍处于多年低迷之中，供应过剩、购房者信心疲软以及房价进一步下跌的预期共同压制了需求。当前，市场正在经历一场主要以数量为主导的漫长调整，而非广泛的复苏。

1线城市表现较好，以上海和深圳为首，但改善仍然有限。北京表现滞后，而低线城市继续面临严重的供应过剩和价格下行压力。全国范围内，8月新房价格较2021峰值低14.2%，二手房价格下跌23.3%。

“部分1线市场的相对韧性令人鼓舞，但尚未预示更广泛的复苏，”摩根大通中国内地/香港房地产股票研究主管陈伟邦表示。“持续企稳可能边际上支撑信心，但最新改革的实施存在不确定性，开发商在土地获取方面可能仍将保持谨慎。”

因此，住房低迷可能持续。“过剩供应仍在对接受损的需求，企稳的早期迹象仍过于狭窄，不足以标志全国性转折，”摩根大通中国首席经济学家朱锋表示。最新数据也印证了这一点：8月住宅新开工面积同比下降31.3%，销售下降16.2%，开发商资金来源收缩26.8%。

“最新改革应能随时间推移改善购房者保护，但脱离预售制将减缓开发商的现金回笼，并强化该行业的结构性收缩，”朱锋补充道。“令人信服的企稳需要销售、价格和库存的持续改善超越部分1线城市，并伴随更广泛的资产负债表修复。”

“在中国住房市场，过剩供应正在对接受损的需求，企稳的早期迹象过于狭窄，不足以标志全国性转折。”

归根结底，全球各市场的住房可负担性正受到相似核心力量的挤压：长期供应限制与高企的融资和持有成本相碰撞，使得购房者和租房者即使在条件开始降温的地方也捉襟见肘。

然而，地区差异凸显了采取本地化方法的必要性。展望未来，改善很可能将是渐进而非均衡的，由持续的供给侧措施和有针对性的政策行动驱动——需要公共和私营部门密切协调。对许多人而言，漫漫归途才刚刚开始。

美国住房市场展望：可负担性压力会持续吗？

在长期供应限制下，房价依然居高不下，但一项新的联邦法规可能为购房者带来一些缓解。

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