随着债券收益率上升，抵押贷款利率再次面临上行压力，这延长了美国住房市场疫情后的可负担性挑战。除抵押贷款利率外，工资增长、税收和保险成本的变化趋势也在持续塑造可负担性前景。此外，全国住房市场正日益成为一个更地方性的叙事，区域分化往往由新增住房供应的差异所驱动。
四年来，美国住房市场的标志性特征是停滞。那些持有固定利率抵押贷款的房主，其贷款利率远低于当前水平，几乎没有理由搬家。由此导致的房源稀缺支撑了房价，可负担性已恶化至1980年代以来的最差水平。市场活动依然缓慢，但住房市场的深度冻结可能显示出解冻的迹象。
全国库存虽然按历史标准衡量仍处于低位，但一直在稳步上升，并且——以供应月数衡量——已回到疫情前水平。锁定效应也在减弱：随着较新的贷款进入存量，持有极低抵押贷款利率的房主比例正在稳步缩小。与此同时，全国层面连续数年的实际（经通胀调整的）房价负增值，在边际上改善了可负担性。
我们总体上仍对抵押贷款信用持建设性看法。美国房主目前持有约$35万亿美元的权益，并且总体上拥有整个信用领域中杠杆率最低的资产负债表之一。全国住房短缺依然存在，我们认为大量被压抑的需求正等待可负担性改善。
另外两个杠杆也很重要。第一，只要名义收入增长超过房价增长，它每年都会侵蚀可负担性缺口。如果名义房价水平停滞不前，再加上稳定的工资增长，可能有望开辟一条回到1990年代和2000年代可负担性水平的可信路径（关于工资走势的更多信息，请参阅2年9月宏观路标“如果通胀是问题，为什么工资不是？”）。
第二，持有成本则朝相反方向作用：税收和保险通常占贷款余额的2%至3%，脚注i 因此，与代管账户相关项目上涨50%，其影响大致相当于抵押贷款利率上升整整一个百分点。与利率变动不同，这会影响每一位借款人，而不仅仅是边际买家。这些成本在各州之间也出现分化：自2019,年以来，面临较高飓风相关风险的佛罗里达州，平均月度代管费用上涨了约80%，而全国平均涨幅约为50%（见图4）。税收和保险的稳定或下降，即使抵押贷款利率仍然高企，也可能有助于缩小可负担性缺口，因为这些成本直接影响家庭必须承担的月供。
随着住房市场变得更加细分，此类地方趋势和细粒度数据可能比更广泛的全国平均水平提供更多洞察。从地理上看，在容纳了更多建设的地区，已经出现了库存集中的现象。例如，得克萨斯州和佛罗里达州的一些地区房价已直接下跌，而同一市场中快速上涨的保险成本和房产税又加剧了这一情况。脚注ii
西海岸的可负担性起点本就更加紧张，可能是对利率最为敏感的地区。在2022年利率冲击之后，南加州和湾区的房价下跌，尽管随后有限的供应和增加单元的困难帮助稳定了房价，而湾区房价现在正受益于AI热潮而回升。东北部长期供应不足，房价增值的减速有限。脚注iii
类似的分散也出现在借款人群中。美国K型经济在抵押贷款市场中显而易见：大多数房主位于K的上臂，但最弱细分群体的拖欠率正在上升，主要是联邦住房管理局（FHA）贷款（更多信息，请参阅我们2年9月的经济与市场评论“K型经济如何影响资产支持金融中的机会”）。其规模可控，并且鉴于危机后的承销标准依然稳健，我们认为，我们看不到2008式蔓延的路径。
建造更多住房的市场往往房价更低、租金更便宜。在过去三年新增市场价公寓最多的都市区中，最可负担的C类单元租金下降了约8%。在建造最少的都市区中，同样的C类租金上涨了约12%（见图5）。在这一过程中，供应更高的市场吸收了明显更多的需求。
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